Ten Have Advies v.o.f.
onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g

Taxaties



Gangbare methoden voor waardebepaling bij onteigeningsgrondslag


Comparatieve methode
Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de koop- of gronduitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Voor de (toekomstige) waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau.
Vergelijkingsobjecten komen veelal uit kadastrale recherche of raadpleging van de registers van de kring van makelaars o.g.


Residuele grondwaardemethode
De residuele grondwaardemethode is een top down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de onroerende zaken (geraamd op basis van de verkoopprijs VON) de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten. Deze methode is bij voorrang geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven.
Dat betekent dat een stijging van de verkoopprijs van bestaande woningen zal doorwerken in de grondprijs.

- Methode grondprijsberekening volgens de Onteigeningswet
Iedere methode van waardebepaling is in beginsel toegelaten. Een globale exploitatierekening opstellen is geen vereiste.


- Differentiatie waardebegrippen bij onteigening
Voor de waardebepaling op grond van de Onteigeningswet is onder meer van belang, naast de toekomstige bestemming, hoeveel tijd gelegen is tussen de aankoop en de realisatie van de planontwikkeling. In deze periode gaat de renteteller over de reeds betaalde aankoopprijs door, en deze rentelast moet worden verdisconteerd in de planexploitatie.
Vaak is niet voorspelbaar op het moment dat over de aankoopprijs wordt onderhandeld, hoelang de planontwikkeling en de uiteindelijke verkoop van de gerealiseerde planontwikkeling aan de consument zal gaan duren. Die onduidelijkheid over het tijdsverloop geeft onder taxateurs/aankopers en planeconomen discussie.

1.       Warm gelegen grond / verwachtingswaarde
Voortschrijdende dorps- of stadsuitbreiding in de richting van agrarisch geëxploiteerde gronden kan leiden tot een verwachtingswaarde, die niet gebaseerd is op een beoogde wijziging van het bestemmingsplan. Wanneer projectontwikkelaars deze gronden speculatief gaan kopen, kan - afhankelijk van de aankoopvoorwaarden - sprake zijn van een aantrekkende ‘marktprijs’ die hoger is dan het bestaande gebruik rechtvaardigt en hoger is in vergelijking met niet in de ‘verwachtingssfeer’ van stadsuitbreiding gelegen vergelijkbare agrarische gronden.

2.       Ruwe bouwgrond
Van ruwe bouwgrond is sprake zodra een bestemmingsplan (binnenkort) de mogelijkheid biedt tot bouwplanontwikkeling.
Bij ruwe bouwgrond moet veelal nog rekening gehouden worden met de kosten die aan de overheid betaald moeten worden voor het realiseren van de planontwikkeling. Dat gaat dan om baatbelasting, aanlegkosten infrastructuur en bovenwijkse voorzieningen, bijdragen parkeren, onrendabele plankosten etc.

3.       Bouwrijpe grond
Indien grond binnen de planontwikkeling aangemerkt kan worden als reeds gereed bouwterrein, waarvoor een bouwvergunning niet geweigerd had kunnen worden – zodat er in feite niets verandert – kan sprake zijn van bouwrijpe grond. De aankoopprijs zal in beginsel (aanmerkelijk) hoger zijn dan voor bijvoorbeeld warm gelegen grond. Ook zal onder deze omstandigheden al gauw sprake zijn van een grondwaarde die de gemiddelde complexwaarde die ontstaat door toepassing van het egalisatiebeginsel, overtreft.

Overzicht van grondprijsberekeningsmethoden[i]

  • Kostprijsbenadering: de grondprijs wordt vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijpmaken en overige plankosten;
  • Vaste verrekenprijs per m² (per categorie);
  • Comparatieve methode: de grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van vergelijkbare gronden waarbij deze methode veelal als aanvulling op een andere methode of als toets wordt gebruikt;
  • Residuele waardemethode: de waarde van de grond wordt afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd, waarbij de residuele waarde het verschil is tussen de VON-prijs en de bouwkosten, gehanteerd in de meest ruime zin, inclusief bijkomende kosten en BTW;
  • Grondquote[ii]: de grondprijs wordt vastgesteld als percentage van de VON-prijs, waarbij aan de vaststelling van de quote veelal een berekening van de residuele waarde ten grondslag ligt;
  • Grondcurve: voor verschillende prijscategorieën gelden verschillende quotes, waarbij de quote oploopt met de stijgende VON-prijs, vastgelegd in een curve. Een variant hierbij is dat bij de grondcurve sprake is van een sprongcurve, weergegeven in tabelvorm;
  • FSI-methode: de grondprijs wordt niet gekoppeld aan de VON-prijs, maar aan de kavelgrootte of aan de verhouding tussen kavelgrootte en woningoppervlak (Floor-space index);
  • Afroomregeling (ook termen als ‘risicodeling’ en ‘winstdeling’ worden gehanteerd): dit betreft een verdeling van de overwinsten tussen grond- en woningontwikkelaar voor het geval de VON-opbrengsten (bij gelijkblijvende bouwkosten) stijgen tussen het moment waarop de grondprijs wordt overeengekomen en het moment waarop de woning wordt verkocht aan de eerste eigenaar;
  • Tender: meerdere marktpartijen worden uitgenodigd in concurrentie een bod te doen op bouwgrond. Het hoogste bod geldt als de grondprijs. Vaak wordt de tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie, vaak met een programma van eisen als basis;
  • Lump sum: de grondprijs wordt voor een bepaalde locatie bepaald, waarbij nadien aan te brengen wijzigingen van het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de te betalen prijs.

Taxaties o.g.
Ten Have Advies, geregistreerd als onafhankelijke registertaxateur[iii] , adviseert voor uiteenlopende taxatiedoelen, zoals:

  • Verkoopwaarde
  • Grondverwerving en gronduitgifte
  • Herontwikkelingslocaties
  • Onteigening
  • Planschade en nadeelcompensatie
  • Erfpachtuitgifte
  • Canonherziening
  • Overige vergoedingen voor vastgoed gerelateerde gebruiksrechten

De te taxeren objecten zijn divers van aard, zoals:

  • waardebepaling van ruwe bouwgrond voor toekomstige ontwikkelingen, zoals woningbouw, bedrijventerrein, recreatiegebied, natuurontwikkeling en andere toekomstige ontwikkelingen;
  • incourante objecten (water, verouderde bedrijfsterreinen, dijken, los- en laadwallen, pretparken etcetera);
  • recreatieve doeleinden (jachthavens, golfterreinen, kampeerterreinen, fietspaden etcetera)
  • agrarische objecten.

[i]Nota grondbeleid (2001), Ministerie van VROM

[ii] In voorkomende gevallen wordt de grondquote als berekeningsmethodiek gehanteerd.
Op 19 december 2001 hebben de VNG, de Neprom, de NVB en de staatssecretaris van VROM aangegeven van mening te zijn dat het rigide gebruik van de grondquote tot negatieve effecten op de kwaliteit van woningen en woonomgeving zou kunnen leiden en daarom bij voorkeur niet meer gehanteerd zou moeten worden. De grondquote wordt nog steeds gehanteerd als berekeningsmethode

[iii] T. ten Have is geregistreerd bij de Stichting VastgoedCert te Rotterdam, registratienummers AOG 320 en BOG 535

Site ontworpen en onderhouden door Kapsenberg Design