Ten Have Advies v.o.f.
onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g

Risicoanalyse planschade



Risicomanagement bij planontwikkelingen

Uit de Memorie van Toelichting bij het ontwerp voor de integrale herziening van de WRO (dat is de Wro) blijkt, dat jaarlijks naar schatting € 20.000.000,-- per jaar aan planschade wordt uitgekeerd. De beoordeling van aanvragen om planschadevergoeding kost gemeenten nog eens circa 35% van dat bedrag.
Planschade is vaak niet te voorkomen, maar kan in veel gevallen wel worden beperkt. In een vroegtijdig stadium, nog tijdens de voorbereiding van de planologische maatregel, richt een risicoanalyse planschade zich dan ook op het stedenbouwkundig plan zelf. Zijn er mogelijkheden om dat aan te passen of te heroverwegen?
Wanneer de fase voorbij is dat het stedenbouwkundige plan nog kan worden aangepast, dan kan een risicoanalyse planschade het risico van planschade op objectbasis aangeven en kwantificeren. Op grond daarvan kunnen de gemeente en/of projectontwikkelaar of particuliere bouwer beoordelen of de beoogde planontwikkeling economisch uitvoerbaar is. Als de planontwikkeling wordt doorgezet en planschade niet te voorkomen is, dan kan een vroegtijdige analyse van planschaderisico’s eraan bijdragen dat de ontwikkelaar de in de risicoanalyse planschade geïnventariseerde schade zo veel mogelijk kan verdisconteren in de uiteindelijke verkoopprijs van de grond en/of woningen.
In het algemeen geeft een risicoanalyses planschade een redelijk goede indicatie - in ordegrootte – van de invloedsfeer van een wijziging van het planologische regime en het daarmee samen hangende planschaderisico.

Afwentelen planschaderisico op grond van artikel 6.4a Wro
Planschadevergoeding komt in beginsel ten laste van de gemeente. De gemeente kan onder voorwaarden deze planschade afwentelen op derden. Zo kan de gemeente op grond van artikel 6.4a Wro met de verzoeker om planologische medewerking aan een bouwplan overeenkomen, dat deze verzoeker eventuele planschade die voortvloeit uit planologische medewerking aan het bouwplan, (deels) voor zijn rekening neemt.

Planschade onderdeel van de kostensoortenlijst
Naast de wettelijke regeling voor planschadevergoeding in de Wro voorziet ook de Grondexploitatiewet in de mogelijkheid om planschadekosten af te wentelen op derden via de kostensoortenlijst.
Het opnemen van de kostensoort planschadevergoedingkosten betekent dat deze kosten via dezelfde systematiek als de overige kosten die door middel van de bouwvergunning verhaalbaar zijn, kunnen worden verhaald op degenen met wie de gemeente niet langs contractuele weg tot overeenstemming is gekomen.

Afwenteling planschade in overeenkomst grondexploitatie
Een gemeente mag in een overeenkomst over grondexploitatie ook afspraken maken over planschadekosten. Volgens artikel 6.24, eerste lid onder b., Wro kan een gemeente in een overeenkomst bepalingen opnemen over de ‘verzekering’ van planschadekosten. Toedeling van planschadekosten aan een particulier lijkt redelijk omdat bij de ontwikkeling van een locatie de particuliere eigenaar opbrengsten (baten) genereert, terwijl deze ontwikkeling ook planschade veroorzaakt. Verhaal van planschadekosten in een anterieure overeenkomst over grondexploitatie kan op verschillende manieren plaats vinden, zoals bijvoorbeeld:
- Een bijdrage op basis van een raming van de planschadekosten (bijvoorbeeld door het uitvoeren van een   risicoanalyse planschade);
- Een bijdrage op basis van een raming van de planschadekosten (bijvoorbeeld door het uitvoeren van een   risicoanalyse planschade) met verrekening op basis van nacalculatie (de werkelijke uit te keren   planschadevergoedingen);
- Een bijdrage op basis van alleen nacalculatie.

Wet openbaarheid van bestuur en Risicoanalyse planschade
Kan openbaarmaking van een risicoanalyse planschade op grond van de Wet openbaarheid van bestuur worden afgedwongen?
De rechtbank Den Bosch oordeelde op 10-07-2008 inzake gemeente Sint Anthonis (LJN: BD8826) dat er niet snel argumenten zullen zijn die aan openbaarmaking van een risicoanalyse planschade op grond van de Wob in de weg staan. Het financiële belang van de gemeente geeft in het algemeen geen weigeringgrond voor openbaarmaking van risicoanalyses planschade.
De rechtbank Arnhem oordeelde op 28-11-2008 inzake de gemeente Maasdriel (LJN: LJN: BG5930) dat
voor openbaarmaking het oogmerk van het document bepalend is. De risicoanalyse planschade is niet primair bestemd voor intern beraad nu de risicoanalyse is opgesteld voor de projectontwikkelaar. De rechtbank overweegt dat het financiële belang van de gemeente niet rechtstreeks wordt getroffen, waardoor er geen weigeringgrond is voor openbaarmaking van planschaderisicoanalyses.

Discrepantie uitkomsten risicoanalyse en individuele aanvragen
Een risicoanalyse planschade wordt uitgevoerd vanaf de openbare weg en wordt uitgevoerd zonder informatie van betrokken eigenaren van onroerende zaken in de invloedssfeer van de planontwikkeling. Daardoor zijn de uitkomsten, ook al zijn deze op objectniveau weergegeven, indicatief en in ordegrootte.
De rechtbank Rotterdam oordeelde op 24-07-2008 inzake de gemeente Westvoorne (LJN: BD8644), dat de discrepantie in de waardebepalingen van de risicoanalyse en de individuele aanvragen om planschadevergoeding kan worden verklaard uit de minder gedetailleerde gevelopnames vanaf de openbare weg die ten grondslag liggen aan de risicoanalyse planschade.

Rechtsbescherming
Op grond van artikel 6.4a Wro geldt de rechtsbescherming ook voor de ‘derde-belanghebbende’, dat is de verzoeker om gemeentelijke planologische medewerking aan zijn bouwvoornemen, met wie de gemeente een planschadeverhaalsovereenkomst heeft afgesloten.
De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is van toepassing. Belanghebbenden kunnen tegen een onwelgevallig besluit binnen zes weken bezwaar maken bij de burgemeester en wethouders (artikel 7:1 Awb). Vervolgens kan beroep worden ingesteld bij de arrondissementsrechtbank, sector bestuursrecht. Hoger beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8:1 Awb en artikel 37 Wet RvSt).
De heroverweging van het bestuursorgaan naar aanleiding van het bezwaarschrift mag er niet toe leiden dat de positie van de aanvrager verslechtert, met uitzondering van de omstandigheid dat de aanvrager in eerste aanleg onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt (artikel 7:11 Awb). Dit geldt ook voor de beroepsfase (artikel 8:69 Awb).

Advisering risicoanalyse planschade
Ten Have Advies voert risicoanalyses planschade uit. Soms in opdracht van gemeenten, maar meestal op verzoek van degene die de gemeente heeft gevraagd om planologische medewerking aan zijn bouwplan. De risicoanalyse planschade bevat een planologische vergelijking en geeft de planschade zo mogelijk op objectniveau aan. Van de betrokken objecten wordt in het advies per object een foto opgenomen.
Dit advies kan ook aanbevelingen bevatten om het risico van planschade te reduceren of te voorkomen.
Ook adviseert Ten Have Advies projectontwikkelaars en anderen, die uitsluitend willen toetsen of het bouwplan economisch uitvoerbaar is en welke aanpassingen van het plan leiden tot een reductie van het planschaderisico.

 

Site ontworpen en onderhouden door Kapsenberg Design