Ten Have Advies v.o.f.
onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g

Schadeloosstelling Onteigening


Grondslag onteigening
Er is sprake van een grondslag voor onteigening of minnelijke aankoop ter voorkoming van onteigening wanneer door een (toekomstige) wijziging van het bestemmingsplan de desbetreffende onroerende zaak niet zal worden gehandhaafd in het nieuwe plan. De meest voorkomende onteigeningstitels zijn titel IV (ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting) en titel II (wegen en waterlopen).
Bij een titel IV-onteigening kan de onteigening pas worden ingezet nadat het bestemmingsplan is vastgesteld. De dagvaarding voor de civiele procedure kan worden uitgebracht nadat het bestemmingplan onherroepelijk is geworden.
Voor een titel II-onteigening kan de onteigneing reeds worden ingezet nadat belanghebbenden hun zienswijze tegen de voorgenomen planologische besluitvorming hebben kenbaar gemaakt. De gemeentelijke keuzevrijheid om volgens titel II of titel IV te onteigenen is door het ontwerp-onteigeningsbesluit Nijkerk (Stcrt 24-06-2008, 119) beperkt. De Kroon benadrukt dat onteigeningsbesluiten die ertoe strekken om de uitvoering van een bestemmingsplan mogelijk te maken, door de gemeenteraad moeten worden genomen krachtens titel IV.

Omvang van de schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet
De schadeloosstelling op grond van de Onteigeningswet beoogt de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening volledig te vergoeden. De schade kan bestaan uit vermogensschade (de verkoopwaarde van de onroerende zaak), overige vergoedingen voor jaarlijks terugkerende schade (zoals inkomensderving) en vergoeding voor eenmalige bijkomende schade (bijvoorbeeld verhuiskosten, bedrijfsstagnatie, aanpassen drukwerk).
Jaarlijks terugkerende schade dient, rekening houdende met de specifieke omstandigheden, volgens vaste jurisprudentie gekapitaliseerd te worden vergoed.
Indien de onteigening een gedeelte van de onroerende zaak van de eigenaar betreft, kan het bij de eigenaar in eigendom blijvende deel waardevermindering ondergaan. De onteigeningsschadeloosstelling ziet ook op waardevermindering van het overblijvende.
Ten Have Advies adviseert over de schadeloosstelling volgens de Onteigeningswet (art. 40 e.v. Ow) en voert onderhandelingen in het kader van minnelijke aankoop ter voorkoming van onteigening (vereiste art. 17 Ow).

Werkelijke waarde versus complexwaarde volgens artikel 40 Onteigeningswet

Tekst artikel 40b Onteigeningswet (“werkelijke waarde”)
“De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijke handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald.”

Egalisatieregel artikel 40d Onteigeningswet (“complexwaarde”)
Bij de waardebepaling moet er rekening mee worden gehouden dat de te onteigenen gronden deel uitmaken van een groter geheel. Dan dient beoordeeld te worden of de complexwaarde, waarbij alle baten en lasten en de planologische bestemming voor de onroerende zaken die tezamen het complex uitmaken worden ‘geëgaliseerd’, voldoende recht doet aan de werkelijke verkoopwaarde van de onroerende zaak als de onteigening wordt weggedacht.

Onteigening en planschade

Waardevermindering overblijvende
In de schadeloosstelling volgens de Onteigeningswet (artikel 41 Ow) is begrepen de waardevermindering van het overblijvende, waarvan sprake kan zijn indien slechts een gedeelte van een onroerende zaak wordt onteigend. Deze ‘waardevermindering van het overblijvende’ wordt berekend door eerst de waarde van de gehele onroerende zaak te bepalen zonder onteigening en daarna de waarde van het overblijvende. Indien het verschil tussen deze twee waardebedragen groter is dan in de onteigeningsschadeloosstelling is meegenomen voor de waarde van het onteigende, dan komt dit meerdere voor vergoeding in aanmerking.

Planschade
In artikel 40f Onteigeningswet wordt gedoeld op waardevermindering door de planologische wijziging volgens analoge toepassing van de tegemoetkoming in planschade volgens artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro).
Tot het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 (LJN: AN7625, zaaknr.: 1391) kon planschadevergoeding binnen de onteigeningsschadeloosstelling alleen worden meegenomen voor zover de schade zich manifesteert door omstandigheden op het onteigende (art. 41 OW)..
In het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 richt het cassatiemiddel van RIB (voorheen NS Railinfrabeheer B.V.) zich tegen de vaststelling door de Rechtbank van de waardevermindering van het niet-onteigende deel van het perceel van verweerder (hierna: het overblijvende). De Rechtbank heeft die waardevermindering bepaald door op de waarde van het geheel vóór onteigening (fl. 825.000,--) de waarde van het overblijvende (fl. 725.000,--) en de waarde van het onteigende (fl. 18.275,--) in mindering te brengen. Bij de waardering van het overblijvende heeft de Rechtbank rekening gehouden met de waardedrukkende omstandigheid van de overlast door het treinverkeer, ook buiten de op het onteigende aangelegde spoorbaan.
RIB stelt zich op het standpunt dat de overlast die op het overblijvende valt te verwachten door het treinverkeer moet worden gesplitst in hinder die de treinen veroorzaken bij het rijden over dat deel van het tracé dat op het onteigende is aangelegd, en hinder die de treinen zullen veroorzaken bij het rijden over andere delen van het tracé, en dat bij de waardering van het overblijvende de hinder van het rijden over die andere delen van het tracé moet worden weggedacht.
De Rechtbank heeft het standpunt van RIB terecht verworpen. Het gebruik van het werk dat op het onteigende zal worden aangelegd brengt niet met zich mee dat uitsluitend treinen op het onteigende segment van de spoorbaan zullen rijden. De hinder die op het overblijvende zal worden ondervonden van het rijden over de buiten het onteigende liggende delen van de spoorbanen is derhalve evenzeer een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening. Bij het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende behoort dan ook de totale aldaar van het treinverkeer over de twee spoorbanen te verwachten overlast in aanmerking te worden genomen en ingevolge artikel 41 van de Onteigeningswet ten volle te worden vergoed.
De omstandigheid dat de aan verweerder aldus toekomende schadeloosstelling mede omvat een vergoeding van schade die vergelijkbaar is met schade waarvoor eigenaren van andere in de nabijheid van de Betuweroute gelegen percelen waarvan niets is onteigend mogelijkerwijs schadevergoeding zullen kunnen krijgen ex artikel 49 WRO (planschade) of door een beroep te doen op de Regeling Nadeelcompensatie Betuweroute, maakt dit niet anders.
Het arrest van de Hoge Raad van 14-07-2006, zaak C05/037HR (1427); BR 2007, p. 44 inzake de Staat/Princeville betreft de gedeeltelijke aankoop gronden van Princeville in het kader van de aanleg van de HSL-Zuid. In dit arrest is (onder meer) de vraag aan de orde in hoeverre sprake is van waardevermindering van het overblijvende door werk buiten het onteigende. De bedoelde waardevermindering houdt verband met aantasting van de zichtbaarheid en de bereikbaarheid ten gevolge van de aanleg van nieuwe infrastructuur buiten het onteigende, dus niet op het gebruik van die infrastructuur (vergelijk Sweerus: hinder door treinverkeer), maar op de aanwezigheid van die infrastructuur.
De Hoge Raad heeft overwogen, dat de gestelde waardevermindering niet kan worden aangemerkt als ‘rechtstreeks en noodzakelijk gevolg’ van de onteigening, nu de als schadeveroorzakend aangemerkte onderdelen van de nieuwe infrastructuur in het geheel niet op het onteigende worden aangelegd.

Kenbaarheid planschadevergoeding
Uit constante jurisprudentie blijkt, dat voor een rechthebbende kenbaar moet zijn dat een bedrag wegens planschadevergoeding in de onteigeningsschadeloosstelling is begrepen. Het verdient in voorkomende gevallen aanbeveling in de koopakte van de op grond van de Onteigeningswet aangekochte onroerende zaak expliciet te vermelden dat een bedrag aan planschadevergoeding in de koopsom is begrepen

Site ontworpen en onderhouden door Kapsenberg Design