Ten Have Advies v.o.f.
onteigening, planschade, nadeelcompensatie, erfpacht en taxaties o.g

Erfpacht


Algemeen

Historie
Het oorspronkelijke doel van uitgifte in erfpacht was in de 19e eeuw het ontginnen van woeste gronden.
In 1896 heeft de gemeenteraad van Amsterdam een principebesluit genomen om voortaan bouwterreinen niet langer in eigendom over te dragen, maar alleen in (tijdelijke) erfpacht uit te geven. Aanleiding voor dit besluit was de grote bevolkingsgroei en de daarmee gepaard gaande stadsuitbreiding. Het instrument van uitgifte in erfpacht gaf de gemeente verregaande invloed op de bebouwing en het gebruik van de grond. Aan de erfpachtuitgifte werd een bouwplicht gekoppeld in plaats van een bouwrecht.

Waardestijging
Uitgifte in erfpacht garandeert in het algemeen dat de waardestijging van de grond aan de bloot-eigenaar ten goede komt.

Definitie
Het begrip Erfpacht is gedefinieerd in artikel 5: 85 BW[i]:

  1. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken
  2. In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen

In artikel 5:  89 BW is het Genot van de erfpachter en diens Recht van wegneming geregeld. Artikel 5:  89 BW luidt als volgt:

  1. Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak  als een eigenaar.
  2. Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een  handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten.
  3. Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter, zowel tijdens de duur van de  erfpacht als bij het einde daarvan, de bevoegdheid gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of  een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt.

Kenmerken erfpacht
Eigendom is het meest volledige en meest omvattende zakelijke recht. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, sterk verwant met eigendom.
Erfpacht heeft de volgende kenmerken:

  • Zakelijk recht
  • Vervreemdbaar
  • Te bezwaren met hypotheek
  • Zeggenschap bij erfpachter en bloot-eigenaar
    De zeggenschap van de bloot-eigenaar kan worden gespecificeerd in de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst. Een voorbeeld daarvan is een bepaling die de erfpachter dwingt om voor het vervreemden van het erfpachtrecht toestemming te vragen en te verkrijgen van de bloot-eigenaar.

Gebruikelijke (maar niet verplichte) voorwaarden in de erfpachtovereenkomst betreffen :

  • Duur, looptijd
  • Canon
  • Mogelijkheid tot herziening van de canon
  • Lasten, onderhoud
  • Gebruik, bestemming
  • Beëindiging
  • Overige

De voorwaarden zijn bepalend voor de soort erfpacht (altijddurend, eeuwig, tijdelijk) en daardoor mede voor de waardebepaling van het erfpachtrecht.


Waardebepaling erfpachtrecht

Algemeen
Volgens de “methode Tolner”[ii]wordt de waarde van het erfpachtrecht bepaald volgens de volgende methodiek: Waarde bloot-eigendom +  Waarde recht van erfpacht = Vrije waarde in onbelaste staat


De methodiek van waardebepaling is volgens Tolner: Taxatie vrije waarde – Berekende waarde bloot-eigendom = Waarderecht van erfpacht + Beoordeling eindresultaat

Deze methodiek is van algemene gelding. Afwijkingen hiervan bij gerealiseerde transacties bij vervreemding van een erfpachtrecht in de vrije markt hebben veelal als oorzaak:

  • Prijsopdrijving door (grond)schaarste
  • Fiscale mogelijkheden

Voorbeeld berekening

Fictieve uitgangspunten:

  • Looptijd: 40 jaar, met ingang van 1-11-1975; expiratiedatum 1-11-2015
  • Canon € 800,--, zijnde 5% van de vrije waarde 
  • Canonherziening: niet overeengekomen
  • Vrije waarde € 75.000,--

Waarde bloot-eigendom per 1-11-2002:

  1. De gekapitaliseerde erfpachtcanon vanaf 1-11-2002 tot 1-11-2015. Berekening kapitalisatie als volgt (rentetabel IV, 5%):
  2. € 800,-- x 9,39357299   =   € 7.514,86
  3. De contante waarde van de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak na afloop van het erfpachtcontract, eveneens berekend naar een rentevoet van 5% per jaar, uitgaande van een vrije waarde van € 75.000,-gekapitaliseerd naar de factor 0,53032135 geeft  € 39.774,1
  4. Waarde bloot-eigendom  €  7.514,86 +  € 39.774,10  =    € 47.288,96
  5. Waarde erfpachtrecht   € 75.000,--   –  € 47.288,96  =    €  27.711,04

Afkoop erfpachtcanon

Mogelijke formules voor de afkoop van een erfpachtcanon zijn[iii]:

  1. Voor 50-jarige erfpacht
    1. grondwaarde
    2. grondwaarde + contante waarde, beheerskosten
    3. canon x factor
  2. Voor 99-jarige of 100-jarige erfpacht:
    1. grondwaarde + 10 of 20%
    2. 50 jarige afkoopsom + 25%
  3. Voor eeuwigdurende erfpacht:
    • 150% x de afkoopsom voor 50-jarige erfpacht     
    De afkoopsom kan in sommige gevallen worden voldaan door middel van een canon met vijfjaarlijkse renteconversie.  

 



[i] Burgerlijk Wetboek Boek 5; Tekst van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zoals laatstelijk gewijzigd bij de Wet van 6 december 2001, Stb. 2001, 581

[ii] Ing. J. Tolner: Waardebepaling bij onteigening in geval van erfpacht

[iii] ontleend aan systematiek grote steden

 


Site ontworpen en onderhouden door Kapsenberg Design